Avril 2025 - Location Meublée et Loi de Finances 2025 : Ce qui Change pour les Investisseurs
Loueur en Meublé Non Professionnel :
un statut avantageux à connaître.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) existe depuis 1949. Il permet à un particulier de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal particulièrement intéressant.
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🔎 Un exemple concret pour mieux comprendre
Imaginons qu’un particulier achète un appartement pour le mettre en location. Il a alors deux options :
– le louer vide, ce qu’on appelle une location nue ;
– ou le louer meublé, avec tout le nécessaire pour s’y installer immédiatement (lit, table, vaisselle, électroménager…).
-> S’il choisit la location nue, il relèvera d’un régime classique, avec une fiscalité propre sur les loyers et sur la plus-value en cas de revente.
-> S’il choisit la location meublée, il pourra bénéficier du statut LMNP, qui permet de percevoir des loyers tout en réduisant, voire annulant, l’imposition sur ces revenus. Mais attention à la revente !
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🔎 Un exemple concret pour mieux comprendre
Imaginons qu’un particulier achète un appartement pour le mettre en location. Il a alors deux options :
– le louer vide, ce qu’on appelle une location nue ;
– ou le louer meublé, avec tout le nécessaire pour s’y installer immédiatement (lit, table, vaisselle, électroménager…).
-> S’il choisit la location nue, il relèvera d’un régime classique, avec une fiscalité propre sur les loyers et sur la plus-value en cas de revente.
-> S’il choisit la location meublée, il pourra bénéficier du statut LMNP, qui permet de percevoir des loyers tout en réduisant, voire annulant, l’imposition sur ces revenus. Mais attention à la revente !
👉 Deux façons de louer en LMNP
Le statut LMNP peut s’appliquer à deux types de locations, selon le mode de gestion choisi :
1- La location meublée classique
Le propriétaire loue directement à un locataire, que ce soit un étudiant, un jeune actif, un couple ou une famille. Il s’occupe lui-même (ou via une agence) de la gestion du bien : trouver un locataire, encaisser les loyers, gérer les éventuels travaux, etc.
2- La location en résidence gérée
Ici, le propriétaire achète un logement situé dans une résidence avec services (résidence étudiante, senior, de tourisme, etc.) et le confie à une société de gestion. Cette dernière s’occupe de tout : mise en location, entretien, gestion des locataires, travaux, etc. En échange, le propriétaire perçoit des loyers garantis via un bail commercial.
Le statut LMNP peut s’appliquer à deux types de locations, selon le mode de gestion choisi :
1- La location meublée classique
Le propriétaire loue directement à un locataire, que ce soit un étudiant, un jeune actif, un couple ou une famille. Il s’occupe lui-même (ou via une agence) de la gestion du bien : trouver un locataire, encaisser les loyers, gérer les éventuels travaux, etc.
2- La location en résidence gérée
Ici, le propriétaire achète un logement situé dans une résidence avec services (résidence étudiante, senior, de tourisme, etc.) et le confie à une société de gestion. Cette dernière s’occupe de tout : mise en location, entretien, gestion des locataires, travaux, etc. En échange, le propriétaire perçoit des loyers garantis via un bail commercial.
En savoir +
Avant d’aller plus loin,
il est important de connaître une limite clé du statut LMNP. En effet, ce régime s’adresse uniquement aux particuliers dont l’activité de location reste « non professionnelle ».
Le statut LMNP est donc réservé aux propriétaires dont l’activité locative reste « secondaire ».
Alors si vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal, vous entrez dans une autre catégorie : celle de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
il est important de connaître une limite clé du statut LMNP. En effet, ce régime s’adresse uniquement aux particuliers dont l’activité de location reste « non professionnelle ».
Le statut LMNP est donc réservé aux propriétaires dont l’activité locative reste « secondaire ».
Alors si vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal, vous entrez dans une autre catégorie : celle de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
LMNP vs LMP : ce qui change vraiment
Comprendre le BIC : la fiscalité de la location meublée
Quand on loue un logement vide, les revenus sont taxés comme des revenus fonciers.
Mais lorsqu’on loue un logement meublé, c’est différent : les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, abrégés BIC.
Pourquoi ?
Parce que le fisc considère qu’en fournissant un logement prêt à vivre (avec mobilier, équipements, vaisselle, etc.), vous proposez un service, au-delà d’une simple mise à disposition de murs. Vous êtes donc assimilé à un "loueur en meublé", au même titre qu’une petite activité commerciale.
Bonne nouvelle
Ce régime BIC est souvent plus avantageux fiscalement que celui des revenus fonciers. Il offre deux options pour déclarer vos loyers, selon le montant perçu et la stratégie choisie.
Mais lorsqu’on loue un logement meublé, c’est différent : les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, abrégés BIC.
Pourquoi ?
Parce que le fisc considère qu’en fournissant un logement prêt à vivre (avec mobilier, équipements, vaisselle, etc.), vous proposez un service, au-delà d’une simple mise à disposition de murs. Vous êtes donc assimilé à un "loueur en meublé", au même titre qu’une petite activité commerciale.
Bonne nouvelle
Ce régime BIC est souvent plus avantageux fiscalement que celui des revenus fonciers. Il offre deux options pour déclarer vos loyers, selon le montant perçu et la stratégie choisie.
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1- Le micro-BIC : simple et automatique
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an (plafond 2024).
🔎 Exemple : si vous touchez 10 000 € de loyers, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.
C’est une solution simple, adaptée si vous avez peu de charges ou si vous ne souhaitez pas gérer une comptabilité.
1- Le micro-BIC : simple et automatique
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an (plafond 2024).
- ✅ En location longue durée, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Autrement dit, seuls 50% de vos loyers seront imposés, sans que vous ayez à justifier de charges.
🔎 Exemple : si vous touchez 10 000 € de loyers, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.
C’est une solution simple, adaptée si vous avez peu de charges ou si vous ne souhaitez pas gérer une comptabilité.
- ❌ En location courte durée, cet abattement était le même. Mais la loi de finance le bouleverse, puisqu'elle le réduit à 30%. Ce sont dont 70% des loyers qui seront imposés.
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2- Le régime réel : optimisé, mais un peu plus technique
Ce régime peut être choisi sur option, ou bien vous y êtes automatiquement soumis si vous dépassez le plafond du micro-BIC.
Avec le réel, vous pouvez déduire toutes les charges réellement supportées :
– intérêts d’emprunt
– travaux
– assurances
– frais de gestion
– taxe foncière
– etc.
Mais surtout,
Vous pouvez amortir le bien (hors valeur du terrain), ce qui permet souvent de réduire, voire d’annuler votre imposition pendant plusieurs années.
> C’est plus technique, mais beaucoup plus avantageux si vous avez un crédit, des travaux ou un objectif d’optimisation fiscale.
L'aide d'un comptable s'avère précieuse (et déductible !).
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2- Le régime réel : optimisé, mais un peu plus technique
Ce régime peut être choisi sur option, ou bien vous y êtes automatiquement soumis si vous dépassez le plafond du micro-BIC.
Avec le réel, vous pouvez déduire toutes les charges réellement supportées :
– intérêts d’emprunt
– travaux
– assurances
– frais de gestion
– taxe foncière
– etc.
Mais surtout,
Vous pouvez amortir le bien (hors valeur du terrain), ce qui permet souvent de réduire, voire d’annuler votre imposition pendant plusieurs années.
> C’est plus technique, mais beaucoup plus avantageux si vous avez un crédit, des travaux ou un objectif d’optimisation fiscale.
L'aide d'un comptable s'avère précieuse (et déductible !).
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C’est quoi exactement
« l’amortissement » en LMNP ?
L’amortissement, c’est un mécanisme comptable qui permet de constater qu’un bien immobilier se déprécie avec le temps.
En comptabilité, on considère donc qu’il “s’use” progressivement, et on peut répartir cette perte de valeur sur plusieurs années.
> Ce montant « d’usure » annuelle peut alors être déduit de vos revenus locatifs, au même titre qu’une charge.
Cela permet de réduire vos loyers imposables, parfois jusqu’à les rendre fiscalement neutres.
Mais attention : on n’amortit pas l’intégralité du prix d’achat.
En règle générale, le terrain n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas. Il représente en moyenne 10 à 20 % du prix total, selon la localisation.
Seule la valeur du bâti, du mobilier et des équipements peut être amortie, souvent sur une durée de 20 à 30 ans.
« l’amortissement » en LMNP ?
L’amortissement, c’est un mécanisme comptable qui permet de constater qu’un bien immobilier se déprécie avec le temps.
En comptabilité, on considère donc qu’il “s’use” progressivement, et on peut répartir cette perte de valeur sur plusieurs années.
> Ce montant « d’usure » annuelle peut alors être déduit de vos revenus locatifs, au même titre qu’une charge.
Cela permet de réduire vos loyers imposables, parfois jusqu’à les rendre fiscalement neutres.
Mais attention : on n’amortit pas l’intégralité du prix d’achat.
En règle générale, le terrain n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas. Il représente en moyenne 10 à 20 % du prix total, selon la localisation.
Seule la valeur du bâti, du mobilier et des équipements peut être amortie, souvent sur une durée de 20 à 30 ans.
Revendre son bien : combien allez-vous vraiment payer ?
Lorsqu’un propriétaire revend son bien immobilier, il peut réaliser une plus-value : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après déduction des frais d’acquisition et des travaux.
👉 Cette plus-value est soumise à deux types d’imposition :
– Impôt sur le revenu : 19 %
– Prélèvements sociaux : 17,2 %
👉 Mais plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez d’impôts : grâce à un système d’abattements progressifs, la part imposable de la plus-value diminue chaque année, jusqu’à disparaître totalement.
👉 Cette plus-value est soumise à deux types d’imposition :
– Impôt sur le revenu : 19 %
– Prélèvements sociaux : 17,2 %
👉 Mais plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez d’impôts : grâce à un système d’abattements progressifs, la part imposable de la plus-value diminue chaque année, jusqu’à disparaître totalement.
Cela signifie qu’après 22 ans de détention, vous n’êtes plus imposé sur la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu, et après 30 ans, vous êtes totalement exonéré.
🚀 Les Changements arrivés en 2025
Le statut LMNP reste attractif, mais la loi de finances 2025 introduit deux ajustements importants. Ces évolutions ne remettent pas en cause l’intérêt du dispositif, mais elles demandent d’ajuster sa stratégie pour continuer à optimiser.
1- Un abattement réduit en micro-BIC selon la nature de location
Jusqu’ici, la plupart des locations meublées bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50 % sous le régime micro-BIC.Désormais, les règles changent :
- Location meublée classique : 50% inchangé
- Location de tourisme : de 50% > à 30%
- Meublé classé / gîte rural : de 71% > à 50%
👉 Cela signifie que pour les locations de courte durée ou les meublés classés, l’imposition sera plus élevée si vous restez au micro-BIC. Il devient alors pertinent d’envisager le régime réel.
2- Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente
C’est le changement majeur de cette réforme.
Jusqu’à présent, les amortissements déduits chaque année (en régime réel) permettaient de réduire fortement l’imposition sur les loyers, sans impacter la fiscalité en cas de revente.
Ils n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
👉 À partir de 2025, cela évolue : les amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Concrètement, cela revient à réduire le prix d’acquisition du bien aux yeux de l’administration fiscale, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable à la sortie.
Pas de changement pour le LMNP en résidence gérée
Les abattements pour durée de détention restent en vigueur.
Ainsi, les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) ne sont pas concernées par cette réintégration. Elles conservent tous les avantages du régime réel, sans cette nouvelle contrainte.
Bonne nouvelle : Les opportunités ne manquent pas, mais attention à bien les choisir !
Rappelez-moi pour ajuster ma stratégie
🎯 Quelle Stratégie Adopter ?
Le statut LMNP reste un formidable levier d’investissement, à condition de bien comprendre son fonctionnement… et de s’adapter aux évolutions fiscales.
✅ Le régime réel reste très avantageux, grâce aux amortissements.
✅ Les abattements pour durée de détention permettent d’alléger (ou d’annuler) l’impôt à la revente.
⚠️ Mais les changements entrés en 2025 imposent de faire les bons choix dès aujourd’hui.
Chez Bien Serein,
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Fabien HEMERY
Conseiller en investissement locatif - Associé
Publié le 14/04/2025 par
Fabien HEMERY
Avril 2025 - Location Meublée et Loi de Finances 2025 : Ce qui Change pour les Investisseurs
