Février 2023- Contexte du marché et taux de crédit immobilier
Il devient vital d’optimiser son financement, et notamment d’être au bon moment avec les bonnes banques sur le marché, à la semaine près. Le moindre écart en taux ou en assurance se traduit par plusieurs milliers d’euros sur le coût de crédit.
La perte en pouvoir d’achat d’emprunt a atteint les 20% depuis le 1er janvier 2022.
Pour résumer depuis Janvier 2023 ce couple a perdu 68 000€ de pouvoir d'achat pour l'acquisition en concernant les mêmes revenus.
De plus, les banques sont de plus en plus sensibles à cette notion de pouvoir d’achat des emprunteurs, il y a un risque nouveau pris en compte, de ne plus pouvoir faire face à son crédit immobilier en parallèle des autres coûts de la vie.
Une nouvelle notion à la mode ce début 2023 est l’épargne résiduelle. Il doit en rester après apport dans le projet, ce qui peut exclure encore plus d’emprunteurs.
Précision sur le timing serré en ce moment
Attention aux dossiers que l’on fait attendre plusieurs semaines, notamment pour espérer passer le financement au début du mois prochain avec la hausse du taux d’usure, ou que l’on attend un document à jour. Le délai coûte très cher car le coût de crédit peut désormais se dégrader de 3 000€ à 7 000€ par mois en moins selon l’ampleur des hausses de taux.
Un client qui attend une pièce d’identité pendant 2 mois ou un titre de séjour, ou d’économiser 1 500€ pour solder un prêt à la consommation, risque de se retrouver deux mois plus tard avec un apport complémentaire de 10 000€, nécessaire pour boucler le financement et compenser la perte de budget.
Le serpent se mord la queue… il devient inutile de patienter 6 mois le temps qu’un client constitue un apport s’il est au max de son endettement puisque le coût de crédit le rattrapera plus vite.
Des perspectives positives
Sont en cours de discussion plusieurs points qui permettront aux emprunteurs d’avoir un meilleur reste à vivre après projet.
Il est évoqué notamment un éventuel retour à la déduction des intérêts d’emprunt sur la résidence principale. Une défiscalisation possible sur le montant du prêt restant à la revente du bien est aussi en cours d’étude, à voir comment cela se traduit dans la réalité et sur quel type de logement locatif.
La prime renov et tout le dispositif d’aide à la rénovation pourraient être revalorisés pour prendre en compte la valeur du bien, notamment sa valeur après travaux, plutôt que de se baser aujourd’hui sur les tranches de revenus des emprunteurs et RFR (Revenu Fiscal de Référence).
Les notaires restent positifs et constatent peu, voire pas du tout de baisse de prix pour le moment. Il est anticipé une très forte année en nombre de transactions à nouveau au vu de la forte demande, avec un chiffre dépassant le million de ventes.
Le taux de refinancement est désormais de 3.00%, le taux de prêt marginal à 3.25% et le taux de facilité de dépôt à 2.50%.
Nous aurons la même chose le 16 mars lors de la prochaine décision de hausse, avec une augmentation similaire. Au vu du niveau d’inflation à l’échelle européenne, le scénario d’une hausse de 0.25% est écarté pour le moment.
Depuis juillet 2022, le total de ces hausses des taux directeurs est de 3% (300pts).
Les banques quant à elles n’ont pu relever leurs taux que de 190 à 200pts sur 12 mois, bloquées par le plafond du taux d’usure.
Il faudrait en moyenne que les banques prêtent à 3.75% environ sur 25 ans, si l’on se base uniquement sur les coûts de refinancement (hors liquidité / refinancement interne et épargne détenue par les clients, permettant d’être un peu moins dépendant des marchés d’emprunt pour pouvoir prêter).
Dans un contexte où un retour à la normal de l’inflation à 2% n’est toujours pas prévu avant mi 2025, tout confirme pour le moment le scénario d’un taux moyen immobilier à 3.50% sur 25 ans en juin de cette année et 4% en décembre. La prévision la plus optimiste d’un retour sous les 2% sur 25 ans est au T2 de 2026.
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Publié le 25/02/2023 par
Damien GHERBEZZA
La perte en pouvoir d’achat d’emprunt a atteint les 20% depuis le 1er janvier 2022. Il devient vital d’optimiser son financement, et notamment d’être au bon moment avec les bonnes banques sur le marché, à la semaine près. Le moindre écart en taux ou en assurance se traduit par plusieurs milliers d’euros sur le coût de crédit.
