Septembre 2023 - Contexte du marché et taux de crédit immobilier
Une augmentation au nombre de 10 !
Non, il ne s’agit pas du nombre d’essais marqués par le XV de France contre la Namibie dans la première heure de jeu, mais bien du nombre de hausses de taux successives mises en place par la BCE.
Le jeudi 14 septembre 2023 dernier, Christine Lagarde annonce que la BCE augmente ses taux directeurs, dont le taux principal passe à 4%. Cela marque la dixième hausse consécutive en 14 mois (depuis juillet 2022), atteignant ainsi le plus haut niveau historique depuis la création de l’euro !
Le jeudi 14 septembre 2023 dernier, Christine Lagarde annonce que la BCE augmente ses taux directeurs, dont le taux principal passe à 4%. Cela marque la dixième hausse consécutive en 14 mois (depuis juillet 2022), atteignant ainsi le plus haut niveau historique depuis la création de l’euro !
Cette hausse vise encore et toujours à contrôler l’inflation, attention toutefois que son impact sur l’économie ne soit pas trop important et négatif et ne conduise à un début de récession.
C’est une crainte de la BCE, d’ailleurs une partie des gouverneurs était pour un maintien des conditions au vu des faibles prévisions actuelles sur la croissance des états membres.
L’avenir des taux directeurs dépendra de la réussite de cette lutte contre l’inflation et donc de l’évolution de cet indicateur des prix. Si l’inflation diminue et que les pressions inflationnistes se relâchent, les taux pourraient éventuellement diminuer mais pas à court terme.
L’instabilité politique mondiale et la transition énergétique pourraient continuer de soutenir l’inflation pendant une à deux décennies ce qui rend difficile les prévisions à long terme.
C’est une crainte de la BCE, d’ailleurs une partie des gouverneurs était pour un maintien des conditions au vu des faibles prévisions actuelles sur la croissance des états membres.
L’avenir des taux directeurs dépendra de la réussite de cette lutte contre l’inflation et donc de l’évolution de cet indicateur des prix. Si l’inflation diminue et que les pressions inflationnistes se relâchent, les taux pourraient éventuellement diminuer mais pas à court terme.
L’instabilité politique mondiale et la transition énergétique pourraient continuer de soutenir l’inflation pendant une à deux décennies ce qui rend difficile les prévisions à long terme.
Les taux du moment et les dérogations possibles
Taux moyens / moyenne nationale :
Nous observons des disparités plus fortes qu’au premier semestre selon les régions :
Bretagne => - 0.35% VS moyenne nationale
Aquitaine => - 0.30% VS moyenne nationale
Paris => + 0.10% VS moyenne nationale
Rhône-Alpes => + 0.15% VS moyenne nationale
Bretagne => - 0.35% VS moyenne nationale
Aquitaine => - 0.30% VS moyenne nationale
Paris => + 0.10% VS moyenne nationale
Rhône-Alpes => + 0.15% VS moyenne nationale
Perspectives à moyen terme
Le sentier est tracé pour un franchissement du prochain cap symbolique à 5% d’ici la fin de l’année, certaines grilles de taux s’en approchent déjà et nous constaterons dans les 10 prochains jours deux groupes bancaires qui dépasseront ce seuil à la fois sur 20 et 25 ans. D’ici mi-novembre, tout le monde devrait s’être ajusté autour de ce taux en moyenne.
A moyen terme, le plafond devrait être de 5.30% à 5.40% en mars prochain puis stagner à ce niveau. Nous devrions observer une lente décrue à partir de fin 2024 pour les scénarii optimistes, où à partir de 2025 selon une hypothèse plus raisonnable.
La majorité des économistes interrogés cette semaine sur le sujet estime qu’il n’y aura pas de baisse de taux avant juillet 2024, et une baisse de 0.75% maximum sur 12 mois à partir du second semestre 2024.
Nous constatons beaucoup moins de blocage sur le taux d’usure : la hausse mensuelle porte ses fruits et les banques savent s’adapter pour sortir les dossiers en jouant sur les clauses de modulation ou de remboursement anticipé, en complément de notre négociation sur l’assurance emprunteur.
Un financement spécifique peut être mis en place initialement pour faire passer le dossier, puis ce crédit est modifié dès sa mise en remboursement jouant sur des clauses de souplesse négociées au préalable.
Exemple d’un financement réalisé de cette façon en août :
M. et Mme C. (54 et 52 ans) vendent leurs biens respectifs pour s’installer ensemble. Ils trouvent le bien de leur rêve et réalisent une vente en cascade avec signature chez le notaire et déménagement le même jour.
Le prêt demandé est sur 12 ans, c’est un souhait des clients qui ont de l’apport issu des ventes et qui souhaiteraient avoir fini de rembourser à leur retraite. Le prêt demandé est de 134 000€, durée souhaitée 12 ans.
Plusieurs banques sur les sept sollicitées proposent de faire le prêt sur 20 ans plutôt que sur 12 ans afin d’atteindre le pallier supérieur en taux d’usure. Après réalisation du prêt et remboursement pendant 1 an, la banque propose de moduler le prêt sur 11 ans pour revenir sur la durée initiale demandée et souhaitée et de mêmes mensualités.
A moyen terme, le plafond devrait être de 5.30% à 5.40% en mars prochain puis stagner à ce niveau. Nous devrions observer une lente décrue à partir de fin 2024 pour les scénarii optimistes, où à partir de 2025 selon une hypothèse plus raisonnable.
La majorité des économistes interrogés cette semaine sur le sujet estime qu’il n’y aura pas de baisse de taux avant juillet 2024, et une baisse de 0.75% maximum sur 12 mois à partir du second semestre 2024.
Nous constatons beaucoup moins de blocage sur le taux d’usure : la hausse mensuelle porte ses fruits et les banques savent s’adapter pour sortir les dossiers en jouant sur les clauses de modulation ou de remboursement anticipé, en complément de notre négociation sur l’assurance emprunteur.
Un financement spécifique peut être mis en place initialement pour faire passer le dossier, puis ce crédit est modifié dès sa mise en remboursement jouant sur des clauses de souplesse négociées au préalable.
Exemple d’un financement réalisé de cette façon en août :
M. et Mme C. (54 et 52 ans) vendent leurs biens respectifs pour s’installer ensemble. Ils trouvent le bien de leur rêve et réalisent une vente en cascade avec signature chez le notaire et déménagement le même jour.
Le prêt demandé est sur 12 ans, c’est un souhait des clients qui ont de l’apport issu des ventes et qui souhaiteraient avoir fini de rembourser à leur retraite. Le prêt demandé est de 134 000€, durée souhaitée 12 ans.
Plusieurs banques sur les sept sollicitées proposent de faire le prêt sur 20 ans plutôt que sur 12 ans afin d’atteindre le pallier supérieur en taux d’usure. Après réalisation du prêt et remboursement pendant 1 an, la banque propose de moduler le prêt sur 11 ans pour revenir sur la durée initiale demandée et souhaitée et de mêmes mensualités.
L'augmentation du coût du prêt relais réduit fortement à son avantage
Le prêt relais devient plus risqué au vu du contexte économique et des prix de l’immobilier : quel sera le prix de son bien lors de sa mise en vente dans 18 mois ?
On constate également désormais qu’il est souvent plus cher de passer par un prêt relais que de redevenir locataire. En effet, depuis quelques mois, à la suite de la très forte hausse des taux d’emprunt, les intérêts générés par le montant de son prêt relais peuvent être supérieurs au montant d’un loyer selon les régions.
Il ne faut donc plus se fermer la porte à la location, même si cela peut paraitre contre- intuitif après avoir été propriétaire plusieurs années de redevenir locataire, et « donner de l’argent » à un autre propriétaire, cela est désormais souvent moins cher que de donner cet argent à une banque.
Nous avons des solutions et apportons toujours les meilleurs conseils à nos clients communs concernés.
Exemple chiffré :
Mme J. (56 ans) souhaite vendre sa maison pour déménager en appartement plus accessible, et donc faire un prêt relais sur son bien estimé 400 000€ sans encours. Le montant prêté par la banque est de 70% soit 280 000€. 280 000€ à 4.45% représente un montant annuel d’intérêts de 12 460€ soit une charge mensuelle de 1 038€.
En y ajoutant l’assurance, Mme J. devra débourser 1 105€/mois ce qui est plus cher que de louer un bien équivalent à 950€ dans son secteur.
Nous avons donc adapté notre proposition de financement aux intérêts de notre cliente.
On constate également désormais qu’il est souvent plus cher de passer par un prêt relais que de redevenir locataire. En effet, depuis quelques mois, à la suite de la très forte hausse des taux d’emprunt, les intérêts générés par le montant de son prêt relais peuvent être supérieurs au montant d’un loyer selon les régions.
Il ne faut donc plus se fermer la porte à la location, même si cela peut paraitre contre- intuitif après avoir été propriétaire plusieurs années de redevenir locataire, et « donner de l’argent » à un autre propriétaire, cela est désormais souvent moins cher que de donner cet argent à une banque.
Nous avons des solutions et apportons toujours les meilleurs conseils à nos clients communs concernés.
Exemple chiffré :
Mme J. (56 ans) souhaite vendre sa maison pour déménager en appartement plus accessible, et donc faire un prêt relais sur son bien estimé 400 000€ sans encours. Le montant prêté par la banque est de 70% soit 280 000€. 280 000€ à 4.45% représente un montant annuel d’intérêts de 12 460€ soit une charge mensuelle de 1 038€.
En y ajoutant l’assurance, Mme J. devra débourser 1 105€/mois ce qui est plus cher que de louer un bien équivalent à 950€ dans son secteur.
Nous avons donc adapté notre proposition de financement aux intérêts de notre cliente.
Etat du marché
Les banques s’ouvrent à nouveau et redeviennent plus favorables à faire du crédit immobilier, c’est notamment flagrant chez deux établissements qui étaient très sensibles à la marge négative sur cette activité.
Le nombre de transaction baisse dans l’ancien de 20%, l’effet est beaucoup plus marqué dans le neuf avec une baisse de plus de 34% des acquisitions sur 12 mois (de nombreux promoteurs et constructeurs se retrouvent actuellement en réelle difficulté).
Les notaires prévoient tout de même un nombre de transactions aux alentours de 850 000 à 950 000 transactions en 2023.
Il subsiste donc un nombre important de projets à financer, certes loin du record des trois dernières années mais tout de même bien au-delà de la moyenne des 25 dernières années.
Les banques comprennent donc l’enjeu et souhaitent accompagner le maximum de client.
Nous constatons désormais un réel souhait de l’ensemble de nos partenaires à soutenir l’économie et accompagner les particuliers dans leurs projets immobiliers.
Le nombre de transaction baisse dans l’ancien de 20%, l’effet est beaucoup plus marqué dans le neuf avec une baisse de plus de 34% des acquisitions sur 12 mois (de nombreux promoteurs et constructeurs se retrouvent actuellement en réelle difficulté).
Les notaires prévoient tout de même un nombre de transactions aux alentours de 850 000 à 950 000 transactions en 2023.
Il subsiste donc un nombre important de projets à financer, certes loin du record des trois dernières années mais tout de même bien au-delà de la moyenne des 25 dernières années.
Les banques comprennent donc l’enjeu et souhaitent accompagner le maximum de client.
Nous constatons désormais un réel souhait de l’ensemble de nos partenaires à soutenir l’économie et accompagner les particuliers dans leurs projets immobiliers.
La perspective de nouvelle hausse est donc la plus probable bien que les indicateurs de l’inflation soient meilleurs pour juin : 4.5% en France, 5.5% en Europe, 1% au Luxembourg, 1.6% en Belgique et en Espagne.
Le mois prochain sera réalisé un zoom plus précis sur les anticipations de taux d’emprunt pour les trois prochaines années, montrant le timing de la décrue.
Profitez de cette période plus souple pendant l’été pour accélérer vos demandes de financement !
Le mois prochain sera réalisé un zoom plus précis sur les anticipations de taux d’emprunt pour les trois prochaines années, montrant le timing de la décrue.
Profitez de cette période plus souple pendant l’été pour accélérer vos demandes de financement !
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Publié le 30/09/2023 par
Damien GHERBEZZA
Une augmentation au nombre de 10 ! Non, il ne s’agit pas du nombre d’essais marqués par le XV de France contre la Namibie dans la première heure de jeu, mais bien du nombre de hausses de taux successives mises en place par la BCE. Le jeudi 14 septembre 2023 dernier, Christine Lagarde annonce que la BCE augmente ses taux directeurs, dont le taux principal passe à 4%. Cela marque la dixième hausse consécutive en 14 mois (depuis juillet 2022), atteignant ainsi le plus haut niveau historique depuis la création de l’euro !
