Juin 2023 - Contexte du marché et taux de crédit immobilier
Sans surprise, les banques ont fait augmenter leurs taux d’emprunt toutes durées confondues, et pour le troisième mois consécutif du même montant que la marge octroyée par la hausse du taux d’usure. Ce taux d’usure mensuel est devenu une opportunité pour les banques de poursuivre leur hausse de taux petit à petit au fil des mois et plus par fortes hausses trimestrielles !
Nous nous approchons très rapidement d’un taux moyen (moyenne nationale) à 4% sur 25 ans (prévu d’ici mi-juillet), alors que ce cap était initialement prévu en novembre / décembre (calculé en janvier 2023).
L’écart de taux entre les durées d’emprunt continue à se réduire également avec moins de 0.20pt d’écart par tranche de 5 ans.
Prévision juillet 2023 : 4% sur 25 ans, 3.80% sur 20 ans et 3.65% sur 15 ans.
Ce scénario est très proche, deux grandes banques ayant mis à jour leur grille de taux le 02 juin dépassent 4% sur toutes les durées de 7 à 25 ans (dont une banque mutualiste !).
La perspective de stagnation à ces niveaux de taux dépend de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne : ses prochaines décisions sont et seront à suivre de très près.
Avant le 15 06 2023, nous avions atteint les taux directeurs d’octobre 2008 (arrivée de la crise des subprimes en Europe avec l’Irlande qui entrait en récession), seuil psychologique que ne voulait pas dépasser la BCE.
Et pourtant, la BCE a de nouveau augmenté ses taux le 15 juin 2023 de 0.25% retrouvant alors les niveaux de 2001!
Sans augurer d’une hausse des taux bancaire à l’identique, Il faut repousser dorénavant la perspective de stabilité des taux à la rentrée d’autant que la BCE n’exclut pas, bien au contraire, une nouvelle hausse de 0.25% en juillet, qu’elle juge nécessaire dans sa lutte contre l’inflation.
Les améliorations dans plusieurs pays de la zone euro n’auront pas convaincu la BCE.
L’écart de taux entre les durées d’emprunt continue à se réduire également avec moins de 0.20pt d’écart par tranche de 5 ans.
Prévision juillet 2023 : 4% sur 25 ans, 3.80% sur 20 ans et 3.65% sur 15 ans.
Ce scénario est très proche, deux grandes banques ayant mis à jour leur grille de taux le 02 juin dépassent 4% sur toutes les durées de 7 à 25 ans (dont une banque mutualiste !).
La perspective de stagnation à ces niveaux de taux dépend de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne : ses prochaines décisions sont et seront à suivre de très près.
Avant le 15 06 2023, nous avions atteint les taux directeurs d’octobre 2008 (arrivée de la crise des subprimes en Europe avec l’Irlande qui entrait en récession), seuil psychologique que ne voulait pas dépasser la BCE.
Et pourtant, la BCE a de nouveau augmenté ses taux le 15 juin 2023 de 0.25% retrouvant alors les niveaux de 2001!
Sans augurer d’une hausse des taux bancaire à l’identique, Il faut repousser dorénavant la perspective de stabilité des taux à la rentrée d’autant que la BCE n’exclut pas, bien au contraire, une nouvelle hausse de 0.25% en juillet, qu’elle juge nécessaire dans sa lutte contre l’inflation.
Les améliorations dans plusieurs pays de la zone euro n’auront pas convaincu la BCE.
Impact pour l'emprunteur
Nous calculions en mars qu’un ménage à perdu environ 20% de pouvoir d’achat immobilier sur un an (uniquement sur le crédit, hors hausse ou baisse de prix des biens sur le secteur).
Cette baisse de capacité d’emprunt s’approche des 25% désormais trois mois plus tard, et le coût de crédit est presque multiplié par 3.
Exemple d’un couple de 32 ans qui gagne le salaire médian (dernier calcul de l’INSEE au 27/04/23) :
Revenus 2 012€ net chacun, pas de critère de santé ou sportif modifiant le coût d’assurance.
Cette baisse de capacité d’emprunt s’approche des 25% désormais trois mois plus tard, et le coût de crédit est presque multiplié par 3.
Exemple d’un couple de 32 ans qui gagne le salaire médian (dernier calcul de l’INSEE au 27/04/23) :
Revenus 2 012€ net chacun, pas de critère de santé ou sportif modifiant le coût d’assurance.
Des mesures nationales viennent assouplir la distribution de crédit suite à la réunion du HCSF du 13 juin 2023
2 ajustements techniques validés pour lâcher du lest aux banques sans modification des règles de bases limitant le taux d’effort à 35% et limitant la durée à 25 ans maxi.
Pas de décision risquant d’accroitre le surendettement des Français : de l’aveu même de BERCY : l’effet sur la production de crédit immobilier sera marginal !
Les ajustements :
1/ avant le 13 : les banques avaient la possibilité de déroger à hauteur de 20 % aux règles imposées avec 80% de ces dérogations en faveur des résidences principales.
Maintenant le taux de dérogation sera de 30% avec affectation mini de 70% pour les RP
Cet assouplissement devrait donc bénéficier en partie au marché locatif.
Le bémol à cet ajustement : les banques n’utilisaient que 13% de leur enveloppe de dérog : quid pour 30%,
2/ ce Bémol explique le 2ème ajustement prévu. Pour faire court, les contrôles des dérogations à la main de l’ACPR étaient trimestriels, ils seront maintenant étalés sur 2 trimestres supplémentaires donnant ainsi une plus grande marge de manœuvre aux banques pour déroger
Le HCSF espérant ainsi voire une utilisation maximale des 30% de dérogation.
Ces ajustements sont en accord avec l’appréciation du danger de surendettement par la Banque de France. En effet celle-ci s’inquiète en parallèle du niveau global d’endettement immobilier (la somme des emprunts immobilier des ménages français représente plus de 65% du PIB, ce qui a fait passer la France dans le top du classement des gros pays d’Europe alors qu’elle était dernière il y a 12 ans).
A titre de comparaison : La France octroie 12Md€ en avril 2023 (tendance entre 18Md€ et 20Md€/mois il y a 18 mois), alors que l’Allemagne fait moins de 9Md€ et l’Italie et l’Espagne moins de 4Md€.
Il est de plus en plus primordial d’optimiser son emprunt immobilier, et l’une des options les plus efficaces en ce moment est la renégociation de son assurance emprunteur, désormais possible à tout moment. Nous intervenons sur ce point et réalisons de beaux gains permettant de regagner en pouvoir d’achat ou d’emprunter plus à la mise en place du crédit.
Pas de décision risquant d’accroitre le surendettement des Français : de l’aveu même de BERCY : l’effet sur la production de crédit immobilier sera marginal !
Les ajustements :
1/ avant le 13 : les banques avaient la possibilité de déroger à hauteur de 20 % aux règles imposées avec 80% de ces dérogations en faveur des résidences principales.
Maintenant le taux de dérogation sera de 30% avec affectation mini de 70% pour les RP
Cet assouplissement devrait donc bénéficier en partie au marché locatif.
Le bémol à cet ajustement : les banques n’utilisaient que 13% de leur enveloppe de dérog : quid pour 30%,
2/ ce Bémol explique le 2ème ajustement prévu. Pour faire court, les contrôles des dérogations à la main de l’ACPR étaient trimestriels, ils seront maintenant étalés sur 2 trimestres supplémentaires donnant ainsi une plus grande marge de manœuvre aux banques pour déroger
Le HCSF espérant ainsi voire une utilisation maximale des 30% de dérogation.
Ces ajustements sont en accord avec l’appréciation du danger de surendettement par la Banque de France. En effet celle-ci s’inquiète en parallèle du niveau global d’endettement immobilier (la somme des emprunts immobilier des ménages français représente plus de 65% du PIB, ce qui a fait passer la France dans le top du classement des gros pays d’Europe alors qu’elle était dernière il y a 12 ans).
A titre de comparaison : La France octroie 12Md€ en avril 2023 (tendance entre 18Md€ et 20Md€/mois il y a 18 mois), alors que l’Allemagne fait moins de 9Md€ et l’Italie et l’Espagne moins de 4Md€.
Il est de plus en plus primordial d’optimiser son emprunt immobilier, et l’une des options les plus efficaces en ce moment est la renégociation de son assurance emprunteur, désormais possible à tout moment. Nous intervenons sur ce point et réalisons de beaux gains permettant de regagner en pouvoir d’achat ou d’emprunter plus à la mise en place du crédit.
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Publié le 17/06/2023 par
Damien GHERBEZZA
Sans surprise, les banques ont fait augmenter leurs taux d’emprunt toutes durées confondues, et pour le troisième mois consécutif du même montant que la marge octroyée par la hausse du taux d’usure. Ce taux d’usure mensuel est devenu une opportunité pour les banques de poursuivre leur hausse de taux petit à petit au fil des mois et plus par fortes hausses trimestrielles !
