Juillet 2023 - Contexte du marché et taux de crédit immobilier
Il a été décidé le 13 juin dernier un assouplissement des contraintes de financement par le HCSF.
Pour rappel, le HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) est un organe du ministère des Finances créé en juillet 2013 qui a pour objectif de contrôler la stabilité financière en France en limitant le surendettement.
Le HCSF fait des recommandations aux banques depuis septembre 2020 qui sont devenues réglementaires le 1er janvier 2022. Elles sont désormais bien connues de tous puisque devenues la norme de la distribution de crédit désormais : 35% d’endettement maximum (assurance incluse) / 25 ans de durée maximum hors différé de construction/travaux (27 ans max ou 28 ans si PTZ), et 20% des dossiers peuvent déroger à ces règles.
La modification concerne la répartition de ces 20% de dépassement : la part de primo-accédant est abaissée à 70% minimum contre 80% avant, ce qui laisse 30% des dossier aux investisseurs plutôt que 20%
Bonne nouvelle pour les investisseurs donc, 6% des dossiers investisseurs peuvent déroger (30% de l'enveloppe dérogatoire de 20%) contre 4% auparavant.
Pour rappel, le HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) est un organe du ministère des Finances créé en juillet 2013 qui a pour objectif de contrôler la stabilité financière en France en limitant le surendettement.
Le HCSF fait des recommandations aux banques depuis septembre 2020 qui sont devenues réglementaires le 1er janvier 2022. Elles sont désormais bien connues de tous puisque devenues la norme de la distribution de crédit désormais : 35% d’endettement maximum (assurance incluse) / 25 ans de durée maximum hors différé de construction/travaux (27 ans max ou 28 ans si PTZ), et 20% des dossiers peuvent déroger à ces règles.
La modification concerne la répartition de ces 20% de dépassement : la part de primo-accédant est abaissée à 70% minimum contre 80% avant, ce qui laisse 30% des dossier aux investisseurs plutôt que 20%
Bonne nouvelle pour les investisseurs donc, 6% des dossiers investisseurs peuvent déroger (30% de l'enveloppe dérogatoire de 20%) contre 4% auparavant.
Ce nouveau fonctionnement est en place depuis le 1er juillet 2023.
La nouvelle est accueillie en demi-teinte, l’assouplissement est réel mais ce n’est pas la souplesse attendue pour débloquer le marché, qualifiée « d’aubaine » par une partie de la presse, les professionnels du crédit mettent en face de cette annonce le fait que les banques n’utilisent en moyenne que 14% de cette enveloppe de dépassement trimestriel.
Notre levier d’action principal, ces prochaines semaines, est donc de travailler étroitement avec les banques qui souhaitent maximiser cette capacité de dépassement et inciter celles qui n’utilisent pas leur enveloppe à le faire.
La nouvelle est accueillie en demi-teinte, l’assouplissement est réel mais ce n’est pas la souplesse attendue pour débloquer le marché, qualifiée « d’aubaine » par une partie de la presse, les professionnels du crédit mettent en face de cette annonce le fait que les banques n’utilisent en moyenne que 14% de cette enveloppe de dépassement trimestriel.
Notre levier d’action principal, ces prochaines semaines, est donc de travailler étroitement avec les banques qui souhaitent maximiser cette capacité de dépassement et inciter celles qui n’utilisent pas leur enveloppe à le faire.
Une hausse conséquente du taux d'usure
Le taux d’usure pour juillet 2023 augmente fortement, c’est la sixième hausse depuis sa mensualisation en février, et la plus importante. Sa mensualisation a d’ailleurs été prolongée jusqu’à décembre 2023 minimum lors de l’assouplissement proposé par le HCSF.
Nous obtenons ce mois une belle marge permettant de débloquer plusieurs situations et d’aborder les nouveaux financements plus sereinement.
Nous obtenons ce mois une belle marge permettant de débloquer plusieurs situations et d’aborder les nouveaux financements plus sereinement.
Ce seuil symbolique de 5% n’avait pas été atteint depuis 2012.
Cela peut aussi permettre aux banques de faire varier leur taux d’emprunt jusqu’à 4.40% sur 25 ans et 4.18% sur 20 ans environ sans trop de blocage, en appliquant les mêmes ratios que sur les 3 derniers mois.
Nous continuons d’observer de très près l’évolution des taux d’emprunt sur l’ensemble des durées et des régions.
Cela peut aussi permettre aux banques de faire varier leur taux d’emprunt jusqu’à 4.40% sur 25 ans et 4.18% sur 20 ans environ sans trop de blocage, en appliquant les mêmes ratios que sur les 3 derniers mois.
Nous continuons d’observer de très près l’évolution des taux d’emprunt sur l’ensemble des durées et des régions.
Baisse de la production de crédit sur un an
La production de crédit n’a pas été aussi faible depuis un moment : seulement 12Md€ en juin, soit un niveau qui n’a jamais été aussi bas depuis aout 2016 (hors avril 2020 exception covid et septembre 2017).
Taux moyen du 05/07/2023
Une hausse un peu plus modeste courant juin mais qui nous amène tout de même très proche des 4% sur 20 ans et 25 ans, seuil que l’on dépassera sur ces deux durées pendant l’été.
Cette moyenne est la moyenne nationale, toutes régions confondues. Il existe donc des disparités dans quelques régions selon la répartition des banques et la forte part de marché de certains établissements sur des régions du territoire. Par exemple, l’Auvergne Rhône-Alpes est un peu plus chère en moyenne et la Bretagne ou l’Occitanie sont légèrement en dessous depuis quelques années.
Perspectives pour les prochains mois
Le 21 juin, La BCE a décidé une nouvelle fois d’augmenter ses taux directeurs de 0.25 pb.
En un an, le taux de dépôt qui sert de référence de coût aux banques commerciales a augmenté de 400 pb, il est passé de -0.5% à 3.5%. Aucune hausse aussi forte sur un si court laps de temps n’a été observé depuis les années 70.
Cette décision a pu surprendre puisque les USA font une pause, la FED a maintenu ses taux sans les augmenter lors de la dernière prise de décision. La BCE ayant pour tendance de faire comme la FED avec quelques jours de retard, nombre d’économistes avaient parié sur une stagnation des taux.
En un an, le taux de dépôt qui sert de référence de coût aux banques commerciales a augmenté de 400 pb, il est passé de -0.5% à 3.5%. Aucune hausse aussi forte sur un si court laps de temps n’a été observé depuis les années 70.
Cette décision a pu surprendre puisque les USA font une pause, la FED a maintenu ses taux sans les augmenter lors de la dernière prise de décision. La BCE ayant pour tendance de faire comme la FED avec quelques jours de retard, nombre d’économistes avaient parié sur une stagnation des taux.
Deux discours commencent à s’opposer au sein de la BCE, Christine Lagarde d’un côté qui annonce clairement que nous ne voyons pas encore le pic de la montagne, et qu’il y aura d’autres hausses à venir. Et certains gouverneurs d’un autre côté qui appellent à une stabilisation en mettant en avant les indicateurs de l’inflation qui s’améliorent.
Le premier groupe qui soutient la nécessité de continuer les hausses s’inquiète en fait de l’inflation sous-jacente (c’est l’inflation hors énergie / tabac et alcool / alimentation). L’inflation sous-jacente ne décroit pas et la BCE identifie un risque de spirale prix/salaire. Les entreprises qui augmentent les salaires sans avoir augmenté leur prix pour suivre le mouvement, et qui doivent ensuite augmenter leurs prix pour compenser la hausse des salaires, vont créer cette spirale.
Il peut alors s’enclencher une boucle d’inflation sans fin pendant un cycle de 6 à 7 ans, ce qui serait à l’opposé de la politique monétaire de la BCE de ramener l’inflation à 2%.
Le premier groupe qui soutient la nécessité de continuer les hausses s’inquiète en fait de l’inflation sous-jacente (c’est l’inflation hors énergie / tabac et alcool / alimentation). L’inflation sous-jacente ne décroit pas et la BCE identifie un risque de spirale prix/salaire. Les entreprises qui augmentent les salaires sans avoir augmenté leur prix pour suivre le mouvement, et qui doivent ensuite augmenter leurs prix pour compenser la hausse des salaires, vont créer cette spirale.
Il peut alors s’enclencher une boucle d’inflation sans fin pendant un cycle de 6 à 7 ans, ce qui serait à l’opposé de la politique monétaire de la BCE de ramener l’inflation à 2%.
La perspective de nouvelle hausse est donc la plus probable bien que les indicateurs de l’inflation soient meilleurs pour juin : 4.5% en France, 5.5% en Europe, 1% au Luxembourg, 1.6% en Belgique et en Espagne.
Le mois prochain sera réalisé un zoom plus précis sur les anticipations de taux d’emprunt pour les trois prochaines années, montrant le timing de la décrue.
Profitez de cette période plus souple pendant l’été pour accélérer vos demandes de financement !
Le mois prochain sera réalisé un zoom plus précis sur les anticipations de taux d’emprunt pour les trois prochaines années, montrant le timing de la décrue.
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Publié le 13/07/2023 par
Damien GHERBEZZA
Le taux d’usure pour juillet 2023 augmente fortement, c’est la sixième hausse depuis sa mensualisation en février, et la plus importante. Sa mensualisation a d’ailleurs été prolongée jusqu’à décembre 2023 minimum lors de l’assouplissement proposé par le HCSF
