Janvier 2023 - Contexte du marché et taux de crédit immobilier -
L’année 2023 a commencé par une bonne nouvelle au niveau du taux d’usure avec une hausse conséquente (résultat d’une forte hausse du taux constaté sur le dernier trimestre 2022) ce qui a permis de débloquer un grand nombre de dossiers sur Chartres, Lèves et alentours.
Ce changement a permis aux banques d’actualiser leurs grilles de taux à la hausse comme anticipé. Cela se traduit par une augmentation du taux moyen de 0.20% à mi-janvier sur toutes les durées d’emprunt.
Pour rappel : est présenté ici le taux moyen réel constaté à l’instant T en fonction de l’ensemble des grilles de taux en cours des banques, couplé aux propositions de financement reçues sur les 10 derniers jours. (Nous ne présentons pas un taux calculé sur les crédits validés qui aurait déjà plusieurs semaines de retard).
Mensualisation du taux d'usure :
C’est validé, la règle de calcul du taux d’usure va enfin s’appliquer au mois ! (provisoirement).
Seconde bonne nouvelle permettant de décoincer le marché : une réaction du gouvernement qui va dans le sens des emprunteurs et de la demande toujours aussi soutenue sur l’habitat. La Banque de France et Bercy ont entendu les acteurs du secteur immobilier et ont validé une mensualisation du taux d’usure pour débloquer l’accès au crédit.
À partir du 1er février 2023, cette mesure (qui reste temporaire, le résultat sera observé chaque mois) rend le taux d’usure mensuel et plus progressif, ce qui évitera de faire patienter voire tout simplement faire refuser un grand nombre de demandes de financement.
On atteint tout de même déjà facilement le taux d’usure depuis le 15 janvier, suite à l’ajustement de taux des banques. 9 grandes banques françaises dépassent 3% sur 25 ans pour tous les profils, les autres devraient suivre rapidement d’ici début février pour atteindre un taux moyen proche de 3% sur 20 et 25 ans.
En parallèle des taux toujours plus élevé depuis un an, les assurances en capital restant dû (CRD) présentent un TAEA la première année, plus important que le taux moyen réel de son coût d’assurance, ce critère à donc désormais un impact encore plus important qui peut déterminer la réussite du dossier ou non.
Concernant la hausse du coût global de l’assurance suite à la mise en place de la loi Lemoine, l’ajustement des compagnies est toujours en cours et est très disparate, avec des augmentations de coûts d’assurance de +5% à +30% selon les assureurs. Un zoom plus précis sera fait prochainement sur ce sujet.
Nous l’avons rappelé à l’instant, la demande de crédit ne diminue pas. Cependant, les emprunteurs les moins aisés peuvent se retrouver écartés de leur projet.
La baisse du nombre de prêts immobiliers en 2022 a atteint le niveau de diminution record constaté sur le second semestre de 2008. Si l’on regarde plus en détail l’année écoulée, on distingue bien l’impact des différentes hausses des taux directeurs de la BCE sur le second semestre (impact bien plus fort que l’évolution de l’OAT uniquement sur le premier semestre). Le montant de crédit immobilier a réduit de -5.6% au S1, puis de 35.7% sur le S2, ce qui donne une décroissance moyenne sur l’année de 19.9%. (Chiffres en glissement annuel, soit en comparaison avec la même période sur l’année précédente).
Implication sur le budget des emprunteurs :
Nous avions calculé par anticipation dans notre dernière newsletter, une baisse de la surface habitable de 4m² en 2022, l’observatoire du Crédit Logement fait état d’une baisse de 4.5m² en prenant en compte les derniers chiffres de décembre. Cette notion de surface est le meilleur indicateur pour mettre en perspective la perte de budget des emprunteurs car il relie le coût d’emprunt avec l’évolution des prix d’achat de l’immobilier.
Nous observons encore un niveau record avec une durée d’emprunt moyenne qui s’approche des 21 ans (20.7 ans). Nous fêtions le passage de l’€ avec une durée moyenne de crédit inférieure à 14 ans au 1er janvier 2002 (13.6 ans sur l’année 2001), c’est donc + 7 ans en 20 ans sur l’ensemble des crédits immobiliers en France. Cet indicateur est regardé par le gouvernement pour mesurer le risque global de la masse de crédit.
La loi de finance 2023 prolonge le PTZ, qui est renouvelé dans les mêmes conditions jusqu’au 31 décembre 2023 (soit 40% maximum du projet dans les zones jusqu’à B1, puis 20% dans les zones B2 et C).
Le dispositif reste possible en cas de travaux dans l’ancien, également jusqu’à 40%, si le montant de travaux est d’au moins 33% du prix d’acquisition (aussi présenté sous la forme 25% du total du projet).
Les plafonds de ressources pour être éligible
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Publié le 27/01/2023 par
Damien GHERBEZZA
L’année 2023 a commencé par une bonne nouvelle au niveau du taux d’usure avec une hausse conséquente (résultat d’une forte hausse du taux constaté sur le dernier trimestre 2022) ce qui a permis de débloquer un grand nombre de dossiers.
